Заступниця Міністра розвитку громад та територій України Наталія Козловська представила напрацювання до проєкту Закону «Про управління житловим фондом». Документ є одним із ключових елементів реформи житлової політики та має відповісти на сучасні виклики та застарілі проблеми у сфері управління житлом. Пропозиції створено також у тісній співпраці з профільними асоціаціями ОСББ та управителів житла. Презентація відбулася під час конференції «Управління житловим фондом та захист постраждалого від війни населення: виклики і рішення в межах реформи житлової політики». Захід об’єднав народних депутатів України, представників Ради Європи та інших міжнародних організацій, експертів у сфері житлової політики, представників професійних асоціацій управителів житла та громадських організацій.
Під час виступу Наталія Козловська нагадала, що 12 лютого 2026 року Президент України підписав Закон «Про основні засади житлової політики» — перший і основний документ у системі реформування житлової сфери.
За її словами, наступними кроками мають стати ухвалення законів про соціальне житло та про управління житловим фондом.
«Ми маємо змінити фокус: сьогодні головне — не просто експлуатація будинків, а збереження житла. Професійне управління має стати нормою для кожного будинку. Саме ефективне управління здатне забезпечити довговічність житлового фонду — незалежно від його призначення чи форми власності», — наголосила Наталія Козловська.
Головна новація майбутнього закону — у кожного багатоквартирного будинку (крім тих, де вже створено ОСББ) має з’явитись власна юридична особа — просте товариство співвласників. Воно представлятиме інтереси мешканців і допоможе організувати управління будинком.
«Йдеться про нову юридичну особу, яка автоматично створюватиметься для кожного багатоквартирного будинку, якщо там немає ОСББ і представлятиме інтереси всіх співвласників. Її засновниками будуть власники квартир і нежитлових приміщень будинку, а діятиме вона від їхнього імені. Фактично це буде “офіційний представник” будинку», – зазначила Наталія Козловська.
Планується, що за товариством співвласників закріплять сам будинок, допоміжні споруди та земельну ділянку під ним. Така організація відповідатиме за спільні питання мешканців: облік комунальних послуг для потреб будинку (наприклад, освітлення під’їздів чи роботу ліфтів), вибір форми управління та укладання договору з управителем.
Окремо також було представлено майбутні зміни щодо прибудинкових територій і земельних ділянок на яких розташовані багатоквартирні будинки. Законопроєкт передбачає, що земля під будинком і навколо нього буде юридично пов’язана з самим будинком і належатиме його співвласникам — незалежно від того, чи створено ОСББ, чи будинком управляє інша структура.
Зокрема, пропонується виділити такі ділянки в окрему категорію “землі багатоквартирного будинку” та автоматично оформлювати право на них після введення будинку в експлуатацію, а також спростити всі необхідні процедури для цього. Власниками землі визначатимуться співвласники будинку (через ОСББ або іншу уповноважену юридичну особу). При цьому продавати таку землю або змінювати її призначення буде заборонено.
Майбутній закон окрім іншого має вирішити одну з найбільших проблем для ОСББ та управителів – взаємодію з великими постачальниками комунальних послуг. Законопроєкт пропонує чітко визначити, що ОСББ і нове товариство співвласників вважатимуться побутовими споживачами — тобто платитимуть за тарифами для населення, а не як підприємства. Це стосується передусім електроенергії та природного газу для дахових котелень.
“Це критично важливо, адже сьогодні кожен власник квартири фактично залишається сам на сам із постачальниками послуг і майже не має можливості відстояти свої інтереси. Натомість після створення ОСББ або простого товариства співвласники можуть взаємодіяти з постачальниками вже від імені всього будинку, що значно посилює їхні позиції” – висловила впевненість заступниця Міністра.
Також автори законопроєкту пропонують вирішити поширену проблему невиконання технічних умов у новобудовах, з якою стикаються мешканці багатьох міст України. Йдеться про ситуації, коли будинки вводять в експлуатацію без повного підключення до необхідних інженерних мереж. Пропонується встановити чіткі та зрозумілі строки передачі новобудов після введення в експлуатацію — із обов’язковим під’єднанням до всіх комунікацій.
Ключові зміни, які пропонує законопроєкт
Документ передбачає комплексне оновлення правил управління житлом в Україні. Зокрема, пропонується:
- запровадити чіткі правила управління будь-яким житлом — незалежно від його правового статусу;
- створення юридичної особи для кожного багатоквартирного будинку (якщо немає ОСББ), яка представлятиме інтереси співвласників;
- сформувати єдиний реєстр управління багатоквартирними будинками та системи управління, яка стане частиною Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.
- створити повну базу даних житлового фонду кожної громади з інформацією про всі будинки;
- врегулювати статус ОСББ і управителів як споживачів комунальних послуг для потреб будинку;
- встановити чіткі професійні вимоги до управителів;
- чітко розмежувати відповідальність між співвласниками, ОСББ та управителями.
За підсумками зустрічі документ буде переданий до парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування для подальшого доопрацювання та винесення на розгляд Верховної Ради.
Конференція організована Міністерством розвитку громад та територій України спільно з Комітетом Верховної Ради України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування за підтримки Проєкту Ради Європи “Сприяння розробці житлових рішень для осіб, постраждалих від війни в Україні. Фаза II”, що реалізується в межах Плану дій Ради Європи для України “Стійкість, відновлення та відбудова” 2023-2026, Україно-Естонського проєкту «Разом за ефективне управління багатоквартирними будинками в Україні» (TEAM 2025), який спільно реалізується Естонським союзом житлових кооперативів (EKYL), Всеукраїнською громадською організацією «Housing Ukraine» за підтримки Естонського центру міжнародного співробітництва (ESTDEV).